一、何謂土地增值稅?
土地增值稅是針對土地所有權人土地於移轉時因自然漲價所課徵的稅。土地增值稅係就已規定地價之土地，於土地所有權移轉或設定典權時，就自然漲價部份，按土地漲價總數額向納稅人徵收之賦稅，以稅去不勞而獲之現象，期能達成平均地權漲價歸公，及地盡其利，地利共享之目標。
所以：增值稅是土地因產權移轉，針對價格增加的部份所課徵的一種稅賦。
土地增值稅的計算方式如下：增值稅=土地增值額×累進稅率。
土地增值額則是賣出土地時的公告現值，扣掉原來或前一次移轉時的公告現值，再扣掉改良土地的相關費用 （如工程受益費、土地改良費等）後的餘額。
（土地增值額=賣出土地時的公告現值－原來或前一次移轉時的公告現值×物價指數÷100－改良土地相關費用。）
土地增值稅的計算方式如下：增值稅=土地增值額×累進稅率。
土地增值額則是賣出土地時的公告現值，扣掉原來或前一次移轉時的公告現值，再扣掉改良土地的相關費用 （如工程受益費、土地改良費等）後的餘額。
（土地增值額=賣出土地時的公告現值－原來或前一次移轉時的公告現值×物價指數÷100－改良土地相關費用。）
二、稅率
新修正一般稅率及應納稅額的計算？持有超過二十年以上減徵標準？
【土地增值稅計算原則】
一、土地漲價總數額之計算公式
土地漲價總數額=申報土地移轉現值－原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值 ×（台灣地區消費者物價總指數÷100）－（改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃負擔總費用）
（一）申報土地移轉現值：
可用下列二種價格擇一為申報土地移轉現值。
1.契約總價值：買賣雙方簽訂之契約價格，即實際交易價格。
2.公告土地現值：為每年1月1日地政機關公告之每平方公尺土地現值乘以移轉土地面積。但契約總價值經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其申報之契約總價值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。
（二）原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值：
即該筆土地前一次移轉時向稅捐機關申報之移轉現值，如果沒有移轉過的土地就以政府第一次辦理規定地價之地價為準。
土地增值稅應徵稅額之計算公式
Ａ、修正後一般用地稅率(三種級距) (土地稅法33)
稅級別 | 計 算 公 式 |
第一級 | 應徵稅額 ＝土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）未達百分之一百者】×稅率（20﹪） |
第二級 | 應徵稅額 ＝土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）在百分之一百以上未達百分之二百者】×【稅 率（30﹪）－〔（30﹪－20﹪）×減徵率〕】－累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×A） 註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，A為0.10 持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20﹪，A為0.08 持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30﹪，A為0.07 持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40﹪，A為0.06 |
第三級 | 應徵稅額 ＝土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）在百分之二百以上者】×【稅率（40﹪）－〔（40﹪－20﹪）×減徵率〕】－累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×B） 註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，B為0.30 持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20﹪，B為0.24 持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30﹪，B為0.21 持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40﹪，B為0.18 |
B、修正後稅率速算表
持有年限／稅級別 | 20年以下 | 20年以上 | 30年以上 | 40年以上 |
第 1 級 | a×20﹪ | a×20﹪ | a×20﹪ | a×20﹪ |
第 2 級 | a×30﹪－b×10﹪ | a×28﹪－b×8﹪ | a×27﹪－b×7﹪ | a×26﹪－b×6﹪ |
第 3 級 | a×40﹪－b×30﹪ | a×36﹪－b×24﹪ | a×34﹪－b×21﹪ | a×32﹪－b×18﹪ |
備註：a：土地漲價總數額 b：原規定地價或前次移轉申報現值（按物價總指數調整後之總額）
◎ 說明：減徵後稅率＝原稅率－【（原稅率－最低稅率）×減徵比率】
1、持有土地年限超過20年以上者，減徵比率為20﹪
第2級稅率：28﹪＝30﹪－【（30﹪－20﹪）×20﹪】
原累進差額10﹪同比率減少為8﹪
第3級稅率：36﹪＝40﹪－【（40﹪－20﹪）×20﹪】
原累進差額30﹪同比率減少為24﹪
2、持有土地年限超過30年以上者，減徵比率為30﹪
第2級稅率：27﹪＝30﹪－【（30﹪－20﹪）×30﹪】
原累進差額10﹪同比率減少為7﹪
第3級稅率：34﹪＝40﹪－【（40﹪－20﹪）×30﹪】
原累進差額30﹪同比率減少為21﹪
3、持有土地年限超過40年以上者，減徵比率為40﹪
第2級稅率：26﹪＝30﹪－【（30﹪－20﹪）×40﹪】
原累進差額10﹪同比率減少為6﹪
第3級稅率：32﹪＝40﹪－【（40﹪－20﹪）×40﹪】
原累進差額30﹪同比率減少為18﹪
＊大家不要算到頭暈，可以到下列｢財政部稅務入口網站｣做試算，就不會頭大了！
三、自用住宅用地適用要件？申請期限？檢附證件？
土地出售以買賣方式且符合自用住宅用地條件者，可申請按自用住宅用地稅率10％核課土地增值稅。
自用住宅用地適用要件、申請期限、檢附證件如下：
適用要件
1. 土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。
2. 地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
3. 都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。
4. 一人一生享用一次為限。
5. 自用住宅建築完成一年內者，其評定房屋現值須達所占基地公告現值百分之十。
申請期限
1. 一般買賣案件於申報土地移轉現值時。
2. 土地現值申報書未註明申請者，於繳款書繳納期限屆滿前。
3. 單獨申報或無須申報土地移轉現值案件，應於收到稽徵機關通知之次日起三十日內。
檢附證件
1. 戶口名簿影本。
2. 建築改良物證明文件。
申請地點：土地所在地之主管稽徵機關。
四、賣掉房子幾年後可退回土地增值稅呢? （這又稱重購退稅）
依土地稅法第35條規定：土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起二年內重購土地，其土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內退還其不足支付新購土地地價之數額。
申請重購退稅，不以原出售土地按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅為限
土地所有權人出售自用住宅用地，符合2年內重購自用住宅用地，並申請土地增值稅重購退稅，則出售房屋時，可選擇按一般用地或自用住宅用地稅率申報土地增值稅。該分局表示，依土地稅法規定，出售其自用住宅用地，如於2年內重購自用住宅用地，可申請就其已納土地增值稅額內退還不足支付新購土地價之數額；所以土地所有權人重購自用住宅用地，若符合土地稅法「重購退稅」規定，那麼出售自用住宅用地時，亦可選擇按一般用地稅率課徵土地增值稅。該局提醒民眾如欲提出重購退稅之土地所有權人，可先瞭解是否符合「重購退稅」之規定，再決定是否申請按自用住宅用地優惠稅率10％核課土地增值稅或一般用地核課土地增值稅。
一：免徵
1.各級政府出售或依法贈與之公有土地及各級政府受贈之私有土地。(土地稅法28)
2.因繼承而移轉之土地。(土地稅法28)
3.私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地。(土地稅法28-1)
4.被徵收之土地。(土地稅法39)
5.公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。(土地稅法39-1)
6.依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按公告土地現值之價格售與需地機關者。(土地稅法39-3)
二：不課徵
1.配偶相互贈與之土地 ( 得申請不課徵 ) (土地稅法28-2)
2.作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅(土地稅法39-2.1)
配偶相互贈與土地，要不要課徵土地增值稅？
依93.1.14公布修正之土地稅法第二十八條之二規定，配偶相互贈與土地，得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉第三人時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。
依最新修正規定配偶互相贈與的土地，皆應申報土地移轉現值。惟要申請不課徵土地增值稅者，於申報土地移轉現值時，應於土地現值申報書註明配偶相互贈與字樣提出申請不課徵，否則依照一般課稅案件辦理。
其他贈與移轉並非出售，而且納稅義務人是受贈人，不是原來的土地所有權人，不能適用自用住宅用地優惠稅率10％核課土地增值稅。
土地出售以買賣方式且符合自用住宅用地條件者，可申請按自用住宅用地稅率核課土地增值稅；但土地如以「贈與」方式移轉所有權，縱使符合按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之規定，仍不得按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。依稅法規定，土地所有權人「出售」其自用住宅用地者，都市土地面積未超過3公畝 部分，或非都市土地面積未超過7公畝 部分，其土地增值稅就該部分之土地漲價總數額按10%徵收之，至於何謂「出售」？依照財政部的解釋並不包括「贈與」。故贈與移轉並非出售，而且納稅義務人是受贈人，不是原來的土地所有權人，所以不能適用自用住宅用地優惠稅率10％核課土地增值稅。
五、土地移轉時，可以免徵或不課徵土地增值稅？
嚇一跳
問