2011年2月27日星期日

看屋心得實錄---教你如何看登記簿謄本

從年前看房子到現在心中感觸很深

一千二百多年前唐朝的杜甫寫下茅屋為秋風所破歌」(1)詩中有句:「安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏,風雨不動安如山!」傳頌多年,實為對廣大百姓無屋可居,千百年來最沉痛的吶喊,然而卻也是至今最無解的社會現像。
看那麼多房子也不是沒有喜歡的,可是不是價格太高,就是有違法的二次施工,讓人心裡怕怕的。尤其是二次施工,真是太普遍了!還有一個很不道德的事,就是公設灌水或虛坪太多。各位同胞們想想,賺錢是件多不容易又辛苦的事,可
房子 一坪 動輒一、二十萬甚至上百萬,只要坪數多個0點幾,白花花的銀子就這麼飛了,心痛阿!所以我們要先學會看登記謄本,如此才能一目了然,不會吃虧上當、花了冤枉錢!
一、   登記簿謄本是什麼
通常我們所持有的權狀僅為一種憑證,僅能初步了解所有權人、標示...而無法了解任何異動及查封登記、他項權利登記,所以必須進一步向地政機關查閱登記簿謄本…等以便了解所有產權狀況。因為依法土地登記具有絕對效力,其效力之發生以登記簿所登記的資料為準。故可向所屬地政機關申請以下文件目前土地建物登記簿分為標示部、所有權部、他項權利部等三大部分。藉此可以了解土地或建物移轉狀況和登記原因。 經常有人以假造的所有權狀,騙取消費者買賣房地產、借貸金錢,或過戶後才發現權狀的坪數變少,其實如果能對房地產謄本有基本的認識,應該就不會造成如此的損失。
土地登記簿謄本
1.標示部
記載收件登記及原因發生日期地目等則面積及地段小段編定使用種類地號其它特別註記等。
使用分區及使用地類別:顯示空白,即表示該筆土地位於都市計畫內,如欲了解其分區,則需以地籍圖正本至轄區之鄉鎮市公所申請分區使用證明書,方可確定,非都市計劃區土地則會於(分區使用)上直接標示出其分區,大家可由此來判斷該筆土地是座落於都市計劃內或都市計劃外之土地。現在你也可以上網查詢使用分區,這是台中市的使用分區查詢系統http://zoning.tccg.gov.tw/tai92-i/main/login.cfm,這是台北市的使用分區查詢系統http://www.zone.taipei.gov.tw/
另其它登記事項:如有「公告徵收,禁止移轉...」之類的記載,表示該筆土地已被徵收,不得再過戶了。
標示部中可取得今年度當期之公告土地現值,做為計算增值稅之依據。
土地面積需檢視下方土地所有權部之(歷次取得權利範圍)所載持分計算出正確數據。(例如:面積100平方公尺權利範圍2分之1,100*1/2 = 50平方公尺,實際所有權人面積)
如建築物為公寓(華廈)的話,則全棟建築物之所有建號都會顯示於土地標示部上(含共同使用公設部分之建號)
記得權狀及登記簿謄本都是以平方公尺為計算單位,要換算成坪數的話要把面積乘以0.3025才是坪數喔。
2.所有權部
記載收件登記之日期原因發生日期及所有權人姓名戶籍地址身分證字號 權利範圍所有權人姓名剩餘持分書狀字號所有權人的權利。
原因發生日期 (如買賣.贈與.繼承等) 和取得時的公告土地現值(見前次移轉現值或原規定地價)乃計算增值稅的另一項數據。
如果該不動產有被申請限制登記的話,可由此處得知訊息,若被預告登記,假扣押,假執行,假處分及查封等各種登記,則依主登記次序逐次編號登記。
需比對出賣人所持的權狀字號、身分證字號與謄本記載是否相符。另注意是否有「查封」, 「假扣押」、「假處分」,「破產登記」或「預告登記」的記載,這都是無法過戶的顯示,但在所有權狀上卻是看不出來的。
3.他項權利部房地產若設定他項權利,則登記簿列有他項權利部欄。
記載抵押權,地上權,永佃權等情形,最常見為抵押權
如有抵押權則可依抵押權設定的金額估算出貸款的大約金額,其權利範圍及借貸條件為何,查知共同擔保的地號、建號,這都是賣方財務狀況的指標,以作為簽約,借貸時的參考。(另權利人、債務人、設定時間、存續期限等資料也可查知)
有多筆設定時,以登記次序之先後為債權順位之排定,前順未債權優於後順位債權,不可不知。
例如他項權利為抵押權之設定,而其權利價值為最高限額抵押權時,其實際之債權可用謄本上之金額除以1.2,即可大致了解其所貸金額大小。(如謄本上為240萬,則240 / 1.2 = 200)
建物登記簿謄本
1.標示部
記載建物之建號、門牌、基地座落、用途、面積、建物總樓層、建材、所在樓層、建築完成日期、使用執照字號……等
另公共設施若辦理登記,則另建立標示部,並於備註欄記載主建物之建號核計買賣面積是否有出入,尤其應注意主建物、附屬建物及共同使用部分面積之合理比例及是否有「灌水」之嫌疑、有時公共設施的面積在權狀上並未標明,必須另外申請公共設施的謄本才能算出
另建物基地座落與出賣的土地地段地號是否相符若不相符,除非土地經重測過而改變地段地號,否則顯然房屋蓋在他人的土地上,日後恐有有紛爭訴訟,其它登記事項欄注意有無使用執照字號,以使用執照核發年期以確定屋齡。
如建物為公寓(或電梯華廈)時,建物面積需納入公共使用部分(即公設)面積一併計算其總面積。而一般公設面積計算方式 = 公設總面積乘以權利範圍。
建物謄本上之基地座落地號亦需先與土地謄本上之地號核對確認無誤,有否佔有其他土地地號。
2.所有權部
記載收件登記之日期、原因發生日期及所有權人姓名、住所、身分證字號、權利範圍、義務人姓名、剩餘持分、書狀字號、所有權人的權利。
若被預告登記、假扣押、假執行、假處分及查封等各種登記,則依主登記次序逐次編號登記。
除非土地與建物登記不同的人,否則所載所有權人應與土地登記謄本相同。
3.他項權利部房地產若設定他項權利,則登記簿列有他項權利部欄。
以抵押權為例,若記載向銀行貸款,則有抵押權設定登記之記載。
 其權利範圍及借貸條件為何為進一步的瞭解建物所在位置之土地面積、形狀、界址以及鄰地之相關關係,可就土地所有權狀或建築改良物所有權狀上所載之地號持向地政事務所申請地籍圖謄本、.建物測量成果圖,進一步的瞭解建物在該筆土地之正確位置、建築配置及陽台、平台、樓梯甚至停車場之形狀與相關位置。
法定抵押權 : 法定抵押權係指基於法律規定而生之抵押權而言。此種抵押權不待登記,即生效力,與普通抵押權係因當事人合意而設定,須經登記始生效力不同。
1承攬人之法定抵押權指承攬之工作為建築物,或其他土地上之工作物,或為此等工作物之重大修繕者,承攬人得就承攬關係報酬額,對於其工作所附之訂作人之不動產,請求訂作人為抵押權之登記,或對於將來完成之訂作人之不動產,請求預為抵押權之登記。
2國民住宅條例之法定抵押權
國民住宅條例第十七條:政府出售國民住宅及其基地,於買賣契約簽訂後,應即將所有權移轉與承購人。其因貸款所生之債權,自契約簽訂之日起,債權人對該住宅及其基地,享有第一順位之法定抵押權,優先受償。
國民住宅條例第二十七條:申請貸款自建國民住宅者,其因貸款所生之債權,自簽訂契約之日起,貸款機關對該住宅及其基地,享有第一順位之法定抵押權,優先受償。

最高限額抵押權 : 乃對於由繼續的法律關係將未來可發生之債權,預定一最高限度額,而以抵押物擔保之一種特殊抵押權。與一般抵押權所不同者,一般抵押權必先有債權,而後始能設定抵押權;而最高抵押權之設定,則不以先有債權之存在為必要,故屬於為將來債權擔保之一種特殊抵押權。

限制登記 : 指限制原土地權利登記名義人於一定範圍內,對其土地權利具有處分行為之登記。
預告登記 : 預為保全對於他人土地權利之移轉消滅或其內容或次序變更為標的之請求權所為之登記(此為限制登記之一種)
查封登記 : 依債權人之聲請,由法院就執行之不動產,予以封存,禁止債務人處分之登記。(此為限制登記之一種)
假扣押登記 : 指債權人就金錢或得易為金錢之請求,因保全對於債務人財產之強制執行,而禁止其處分該不動產之登記。不動產執行假扣押時,必須由法院囑託為假扣押登記。(此亦為限制登記之一種)
1:「茅屋為秋風所破歌」全文如下:
八月秋高風怒號,卷我屋上三重茅。
茅飛渡江灑江郊,高者掛罥長林梢,下者飄轉沉塘坳。
南村群童欺我老無力,忍能對面為盜賊。
公然抱茅入竹去,唇焦口燥呼不得,歸來倚杖自歎息。
俄頃風定雲墨色,秋天漠漠向昏黑。
布衾多年冷似鐵,驕兒惡臥踏裡裂。
床頭屋漏無干處,雨腳如麻未斷絕。
自經喪亂少睡眠,長夜沾濕何由徹!
安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏,風雨不動安如山!
嗚呼!何時眼前突兀見此屋,吾廬獨破受凍死亦足!

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