2011年2月27日 星期日

如 何 辦 理 拋 棄 繼 承

一、 拋棄繼承的意義:

指繼承人在繼承開始之後,向法院表示拋棄其繼承權,亦即具狀向法院表示不要繼承被繼承人遺留下來的全部財產(包含權利及義務)。
按民法第一千一百七十四條規定:「繼承,因被繼承人死亡而開始。」,繼承人之所以依法成為繼承人,係因為被繼承人發生死亡之事實,在被繼承人死亡之前,是沒有所謂「繼承權」的存在,因此,若有人書立契約書、同意書、切結書之類的文件,聲明放棄將來對某某人之繼承權,這種聲明是不生拋棄繼承之效力的,或是有人為躲避債務,想預先辦理拋棄繼承之手續,以避免將來因繼承所得來之遺產被債權人查封拍賣,這也是天方夜譚,因為法院絕不會准其辦理這樣的手續,究其原因無他,只因為被繼承人尚未死亡,根本就不發生繼承之事實,當然無從辦起。        
  但是一旦被繼承人發生死亡之事實,而開始「繼承」之法律關係時,若明顯發現被繼承人所負之債務遠大於其所留之遺產,此時為了避免因繼承之發生而使自己因為是法定繼承人之身份而突然揹負龐大不可預知之債務,就絕對有必要趕快辦理拋棄繼承之手續,才能免去繼承債務纏身之後果,惟民法第一千一百七十四條第一項規定:「繼承人得拋棄其繼承權。」,第二項規定:「前項拋棄,應於知悉其得繼承之時起三個月內以書面向法院為之。並以書面通知因其拋棄而應為繼承之人。但不能通知者,不在此限。」修正日期 民國990526,法條規定看起來是很明確,但是程序上要如何辦理卻不清楚,真正遇到要辦時該如何去辦,恐怕會是個大問題,所以我們應該知道辦理拋棄繼承之手續。
二、 拋棄繼承的規定(民法第一一七四條)
管轄的法院
由被繼承人住所地的地方法院管轄(非訟事件法第七十七條之一)
拋棄人須為繼承人,即有繼承權的人,才有拋棄繼承可言,如已經出養的子女,或後順位繼承人在先順位全體繼承人拋棄繼承之前,都沒有拋棄繼承可言。
依民法第一一三八條,遺產繼承人,除配偶外,依左列順序而定之:
直系血親卑親屬(子、女、內外孫子、女)
1父母。
2兄弟姊妹。
3祖父母(含外祖父母)
拋棄繼承期限
須在知悉得繼承之時起,三個月以內為之。如已逾三個月期間,就不生拋棄的效力。所謂知悉得繼承之時,指知悉被繼承人死亡事實之時;如係後順位之繼承人因先順位之繼承人拋棄繼承,而得為繼承人者,指知悉先順位繼承人拋棄繼承之事實之時。
應先備齊之文件:
一、被繼承人死亡證明書或除戶戶籍謄本(即辦畢被繼承人死亡登記之後再領取之戶籍謄本,其上有被繼承人死亡登記之記事)。
二、要辦理拋棄繼承之人的印鑑證明、戶籍謄本(代位繼承人要拋棄繼承時應一併檢附原應繼承之人的戶籍謄本,如此才能看出彼此的關係)。
三、繼承系統表(應製作至因拋棄繼承而為應繼承之人全部列入為妥)。
四、拋棄繼承之書面(可自行書寫聲明拋棄繼承之聲明書、拋棄書之類,只要聲明拋棄繼承之旨即可,不得附條件,簽名並需蓋用印鑑章)。
五、向因拋棄而成為應繼承之人為通知之證明(不能通知者不在此限)。
六、備具「民事狀紙」向法院聲請辦理。

拋棄的方式
須由拋棄人以書狀向法院為之。並以書面通知因其拋棄而應為繼承之人。(如後附之拋棄繼承通知)但不能通知者,不在此限。
辦理之程序:
一、以書面先行通知因拋棄而應為繼承之人:
繼承人因為法律規定繼承順位之關係而有繼承先後之別,順位在前之繼承人繼承後,後順位之繼承人便無繼承之問題,亦無繼承之可能,若繼承順位在前之繼承人全部拋棄繼承時,則順位在後者便遞補成為應繼承之人,因而形成當順位在前之繼承人全部辦理拋棄繼承之時,亦同時將產生另一批應為繼承之人,為使該等因他人拋棄繼承而成為繼承人之人亦有機會辦理拋棄繼承之手續以避免繼承債務,並考量此權利之行使期限係自知悉其成為繼承人之時起算三個月內,故為免權利狀態不明之時間遷延過久,所以便要求拋棄繼承之人須以書面通知因拋棄而應為繼承之人,雖然本法條是將以書面通知之規定定在「以書面向法院為之」之後,但是法院在接到當事人之民事聲請狀時,卻將是否已以書面通知因拋棄而應為繼承之人之「書面」,列為審查准許與否之必要文件,如有欠缺,則通知當事人就此應為補正,為使辦理之程序順暢,所以應先發出通知之書面,並將該書面一併附入聲請狀作為證據之一為妥。

最好是以存證信函為通知之證明,附例稿如下:
存證信函:
例稿1
   敬啟者:緣被繼承人○○○不幸於民國○○年○○月○○日去世,本人等為其直系血親卑親屬而為第一順位之繼承人,惟因聲明人等無意繼承被繼承人之一切權利及義務,是本人等幾經思量後決議辦理拋棄繼承之手續,而本人等拋棄繼承之後, 台端等即成為應繼承之人,爰依法為前述拋棄繼承之通知,並請 台端自行依法行使權利,以免受到損害,順頌時祺。
例稿2
拋棄繼承通知以郵政存證信函:
寄件人:(拋棄繼承人)○○○ ○○○ ○○○
函文:           
收件人:(繼承人)  ○○○
 (被繼承人○○○於中華民國○○年○○月○○日死亡,繼承人○○○、○○○、○○○依民法第一一七四條第一項規定拋棄繼承權,依同法條第二項規定,已於知悉得繼承之時起三個月內以書面向法院為之,並通知應為繼承之人。)
二、製作拋棄繼承聲明書:
聲明書:
  緣被繼承人○○○於民國○○年○○月○○日去世,聲明人等為其直系血親卑親屬及配偶而依法為第一順位之繼承人,惟因聲明人等無意繼承被繼承人之一切權利及義務,是特此聲明拋棄繼承權。

                立聲明書人:○○○  (簽名、蓋印鑑章)     

                      ○○○  (簽名、蓋印鑑章)

                      ○○○  (簽名、蓋印鑑章)

三、向法院提出民事書狀聲明拋棄繼承:
例稿
民事書狀:
 民事 聲明拋棄繼承 狀
聲明人(即繼承人) ○○○ 住○○縣○○市○○路○○號
          ○○○ 住同右
                 ○○○ 住同右
為具狀聲明拋棄繼承事: 
緣被繼承人○○○於民國○○年○○月○○日死亡,聲明人○○○係被繼承人之配偶,○○○及○○○二人則為被繼承人之子,聲明人等為被繼承人之第一順位繼承人,惟因聲明人等無意繼承被繼承人之一切權利及義務,是特此聲明拋棄繼承權。是以聲明人等即有於法定三個月之期間內具狀聲明拋棄繼承,藉以免除繼承債務之必要,爰提呈被繼承人除戶謄本及聲明人等之戶籍謄本(證一),並檢具拋棄繼承聲明書(證二)、繼承系統表(證三)及已向因拋棄繼承而為應繼承之人通知之存證信函乙份(證四),狀請
鈞院鑒核,賜准予備查拋棄繼承之聲明,實為德便。
證據:
證一:戶籍謄本及除戶謄本正本三份。
證二:拋棄繼承聲明書。
證三:繼承系統表。
證四:存證信函乙份。
   謹     狀
台灣○○地方法院民事庭  公鑒
中    華    民    國    八十九 年   月     日
                 具狀人:○○○
                     ○○○
                    ○○○
                                      
前項書狀應附具被繼承人除戶之戶籍謄本(如戶籍尚無死亡記載,應同時提出死亡之證明書)、全體繼承人之現戶戶籍謄本、繼承系統表(如後附樣式)、拋棄繼承通知書、遺產繼承拋棄書(本院例稿備索)、拋棄繼承人之印鑑證明書(以上均一份)等一併向法院提出。
繼承系統表:
第一順位 (子女)直系血親卑親屬
第二順位(父母)
第三順位(兄弟姊妹)
第四順位 (祖父母)
被繼承人○○○
  ○○○
○○○ 孫○○○
○○○ 孫○○○

法院的調查:
拋棄繼承是非訟事件,法院依職權調查事實及必要之證據。以明管轄權之有無,拋棄人有無繼承權,拋棄是否一部拋棄或附有條件,是否為拋棄人之真意等?並將調查結果函知拋棄人,不另製作裁定。
向法院送狀之後,如格式及證據文件沒有問題,則法院依法會回覆一紙通知函,待接獲法院該紙通知函時,即表示拋棄繼承之手續業已辦妥,該函之內容略以:
台灣○○地方法院民事庭通知               股別:○
受文者:(即聲明人)                  文號:略 
主 旨:本件拋棄繼承准予備查。
說 明:台端○○年○○月○○日拋棄繼承狀陳稱:於○○年○○月○○日知悉對於
    被繼承人○○○(亡)自○○年○○月○○日開始繼承,表示拋棄一節,核
    與民法第一千一百七十四條規定,尚無不合,准予備查。


在國外住居之拋棄人,如無法在國內戶籍機關取得印鑑證明,也無法到法院陳明拋棄確為其本人真意時,即應將其拋棄之意思表示作成書面,經其所在地之法院或公證人公證或認證,再經中華民國派駐外國館處驗證;或逕將拋棄繼承權書及授權書送中華民國駐該外國館處或相當機構公證或認證後,隨拋棄繼承權聲請狀附交或另補呈法院。
拋棄繼承的效果:
拋棄繼承經法院函準備查者,溯及於繼承開始時發生效力。亦即被繼承人死亡時,拋棄人即喪失繼承權。
拋棄繼承人之子女,並不因而有代位繼承權。但直系血親卑親屬親等近者均拋棄繼承權時,由次親等直系血親卑親屬繼承,因此子女輩全部拋棄繼承時,孫輩始有繼承權。先順位均拋棄繼承時,由次順位繼承人繼承。無後順位繼承人時,其應繼分歸於配偶,配偶拋棄繼承時,其應繼分歸屬於其同為繼承之人。
費用:
聲明拋棄繼承應依非訟事件法之規定繳納費用新臺幣一千元。


繼承人有拋棄繼承者,應如何申報遺產稅?
同一順序的繼承人如有拋棄繼承的話,應該要由同一順序其他沒有拋棄繼承的繼承人申報。如果同一順序的繼承人全部拋棄繼承權的話,則由次一順序的繼承人申報。各順序的繼承人全部拋棄繼承權的時候,則由配偶申報。如果繼承人全部拋棄繼承權或繼承人不明的時候,要由依法選定的遺產管理人申報。
(民法第 1176 條)

看屋心得實錄---教你如何看登記簿謄本

從年前看房子到現在心中感觸很深

一千二百多年前唐朝的杜甫寫下茅屋為秋風所破歌」(1)詩中有句:「安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏,風雨不動安如山!」傳頌多年,實為對廣大百姓無屋可居,千百年來最沉痛的吶喊,然而卻也是至今最無解的社會現像。
看那麼多房子也不是沒有喜歡的,可是不是價格太高,就是有違法的二次施工,讓人心裡怕怕的。尤其是二次施工,真是太普遍了!還有一個很不道德的事,就是公設灌水或虛坪太多。各位同胞們想想,賺錢是件多不容易又辛苦的事,可
房子 一坪 動輒一、二十萬甚至上百萬,只要坪數多個0點幾,白花花的銀子就這麼飛了,心痛阿!所以我們要先學會看登記謄本,如此才能一目了然,不會吃虧上當、花了冤枉錢!
一、   登記簿謄本是什麼
通常我們所持有的權狀僅為一種憑證,僅能初步了解所有權人、標示...而無法了解任何異動及查封登記、他項權利登記,所以必須進一步向地政機關查閱登記簿謄本…等以便了解所有產權狀況。因為依法土地登記具有絕對效力,其效力之發生以登記簿所登記的資料為準。故可向所屬地政機關申請以下文件目前土地建物登記簿分為標示部、所有權部、他項權利部等三大部分。藉此可以了解土地或建物移轉狀況和登記原因。 經常有人以假造的所有權狀,騙取消費者買賣房地產、借貸金錢,或過戶後才發現權狀的坪數變少,其實如果能對房地產謄本有基本的認識,應該就不會造成如此的損失。
土地登記簿謄本
1.標示部
記載收件登記及原因發生日期地目等則面積及地段小段編定使用種類地號其它特別註記等。
使用分區及使用地類別:顯示空白,即表示該筆土地位於都市計畫內,如欲了解其分區,則需以地籍圖正本至轄區之鄉鎮市公所申請分區使用證明書,方可確定,非都市計劃區土地則會於(分區使用)上直接標示出其分區,大家可由此來判斷該筆土地是座落於都市計劃內或都市計劃外之土地。現在你也可以上網查詢使用分區,這是台中市的使用分區查詢系統http://zoning.tccg.gov.tw/tai92-i/main/login.cfm,這是台北市的使用分區查詢系統http://www.zone.taipei.gov.tw/
另其它登記事項:如有「公告徵收,禁止移轉...」之類的記載,表示該筆土地已被徵收,不得再過戶了。
標示部中可取得今年度當期之公告土地現值,做為計算增值稅之依據。
土地面積需檢視下方土地所有權部之(歷次取得權利範圍)所載持分計算出正確數據。(例如:面積100平方公尺權利範圍2分之1,100*1/2 = 50平方公尺,實際所有權人面積)
如建築物為公寓(華廈)的話,則全棟建築物之所有建號都會顯示於土地標示部上(含共同使用公設部分之建號)
記得權狀及登記簿謄本都是以平方公尺為計算單位,要換算成坪數的話要把面積乘以0.3025才是坪數喔。
2.所有權部
記載收件登記之日期原因發生日期及所有權人姓名戶籍地址身分證字號 權利範圍所有權人姓名剩餘持分書狀字號所有權人的權利。
原因發生日期 (如買賣.贈與.繼承等) 和取得時的公告土地現值(見前次移轉現值或原規定地價)乃計算增值稅的另一項數據。
如果該不動產有被申請限制登記的話,可由此處得知訊息,若被預告登記,假扣押,假執行,假處分及查封等各種登記,則依主登記次序逐次編號登記。
需比對出賣人所持的權狀字號、身分證字號與謄本記載是否相符。另注意是否有「查封」, 「假扣押」、「假處分」,「破產登記」或「預告登記」的記載,這都是無法過戶的顯示,但在所有權狀上卻是看不出來的。
3.他項權利部房地產若設定他項權利,則登記簿列有他項權利部欄。
記載抵押權,地上權,永佃權等情形,最常見為抵押權
如有抵押權則可依抵押權設定的金額估算出貸款的大約金額,其權利範圍及借貸條件為何,查知共同擔保的地號、建號,這都是賣方財務狀況的指標,以作為簽約,借貸時的參考。(另權利人、債務人、設定時間、存續期限等資料也可查知)
有多筆設定時,以登記次序之先後為債權順位之排定,前順未債權優於後順位債權,不可不知。
例如他項權利為抵押權之設定,而其權利價值為最高限額抵押權時,其實際之債權可用謄本上之金額除以1.2,即可大致了解其所貸金額大小。(如謄本上為240萬,則240 / 1.2 = 200)
建物登記簿謄本
1.標示部
記載建物之建號、門牌、基地座落、用途、面積、建物總樓層、建材、所在樓層、建築完成日期、使用執照字號……等
另公共設施若辦理登記,則另建立標示部,並於備註欄記載主建物之建號核計買賣面積是否有出入,尤其應注意主建物、附屬建物及共同使用部分面積之合理比例及是否有「灌水」之嫌疑、有時公共設施的面積在權狀上並未標明,必須另外申請公共設施的謄本才能算出
另建物基地座落與出賣的土地地段地號是否相符若不相符,除非土地經重測過而改變地段地號,否則顯然房屋蓋在他人的土地上,日後恐有有紛爭訴訟,其它登記事項欄注意有無使用執照字號,以使用執照核發年期以確定屋齡。
如建物為公寓(或電梯華廈)時,建物面積需納入公共使用部分(即公設)面積一併計算其總面積。而一般公設面積計算方式 = 公設總面積乘以權利範圍。
建物謄本上之基地座落地號亦需先與土地謄本上之地號核對確認無誤,有否佔有其他土地地號。
2.所有權部
記載收件登記之日期、原因發生日期及所有權人姓名、住所、身分證字號、權利範圍、義務人姓名、剩餘持分、書狀字號、所有權人的權利。
若被預告登記、假扣押、假執行、假處分及查封等各種登記,則依主登記次序逐次編號登記。
除非土地與建物登記不同的人,否則所載所有權人應與土地登記謄本相同。
3.他項權利部房地產若設定他項權利,則登記簿列有他項權利部欄。
以抵押權為例,若記載向銀行貸款,則有抵押權設定登記之記載。
 其權利範圍及借貸條件為何為進一步的瞭解建物所在位置之土地面積、形狀、界址以及鄰地之相關關係,可就土地所有權狀或建築改良物所有權狀上所載之地號持向地政事務所申請地籍圖謄本、.建物測量成果圖,進一步的瞭解建物在該筆土地之正確位置、建築配置及陽台、平台、樓梯甚至停車場之形狀與相關位置。
法定抵押權 : 法定抵押權係指基於法律規定而生之抵押權而言。此種抵押權不待登記,即生效力,與普通抵押權係因當事人合意而設定,須經登記始生效力不同。
1承攬人之法定抵押權指承攬之工作為建築物,或其他土地上之工作物,或為此等工作物之重大修繕者,承攬人得就承攬關係報酬額,對於其工作所附之訂作人之不動產,請求訂作人為抵押權之登記,或對於將來完成之訂作人之不動產,請求預為抵押權之登記。
2國民住宅條例之法定抵押權
國民住宅條例第十七條:政府出售國民住宅及其基地,於買賣契約簽訂後,應即將所有權移轉與承購人。其因貸款所生之債權,自契約簽訂之日起,債權人對該住宅及其基地,享有第一順位之法定抵押權,優先受償。
國民住宅條例第二十七條:申請貸款自建國民住宅者,其因貸款所生之債權,自簽訂契約之日起,貸款機關對該住宅及其基地,享有第一順位之法定抵押權,優先受償。

最高限額抵押權 : 乃對於由繼續的法律關係將未來可發生之債權,預定一最高限度額,而以抵押物擔保之一種特殊抵押權。與一般抵押權所不同者,一般抵押權必先有債權,而後始能設定抵押權;而最高抵押權之設定,則不以先有債權之存在為必要,故屬於為將來債權擔保之一種特殊抵押權。

限制登記 : 指限制原土地權利登記名義人於一定範圍內,對其土地權利具有處分行為之登記。
預告登記 : 預為保全對於他人土地權利之移轉消滅或其內容或次序變更為標的之請求權所為之登記(此為限制登記之一種)
查封登記 : 依債權人之聲請,由法院就執行之不動產,予以封存,禁止債務人處分之登記。(此為限制登記之一種)
假扣押登記 : 指債權人就金錢或得易為金錢之請求,因保全對於債務人財產之強制執行,而禁止其處分該不動產之登記。不動產執行假扣押時,必須由法院囑託為假扣押登記。(此亦為限制登記之一種)
1:「茅屋為秋風所破歌」全文如下:
八月秋高風怒號,卷我屋上三重茅。
茅飛渡江灑江郊,高者掛罥長林梢,下者飄轉沉塘坳。
南村群童欺我老無力,忍能對面為盜賊。
公然抱茅入竹去,唇焦口燥呼不得,歸來倚杖自歎息。
俄頃風定雲墨色,秋天漠漠向昏黑。
布衾多年冷似鐵,驕兒惡臥踏裡裂。
床頭屋漏無干處,雨腳如麻未斷絕。
自經喪亂少睡眠,長夜沾濕何由徹!
安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏,風雨不動安如山!
嗚呼!何時眼前突兀見此屋,吾廬獨破受凍死亦足!

房屋買賣過戶程序----買賣不動產應該知道的事項

最近,為了事務所能順利開張,到處去看房子,看到雙腳發軟,兩眼脫窗,還是找不到好的有緣的房子,累到想哭...................想想,為了自己的目標,為了爭口氣,不讓別人看不起........咬咬牙...還是要堅持下去,希望大家給我鼓勵,給我勇氣吧!
話說遠了,說到買房子,婆婆媽媽們一定要知到的過戶程序,容小女子在下我簡單介紹一下,不清處的可以網路上問,知道電話的姊姊妹妹婆婆媽媽們,也歡迎打電話來詢問ㄛ!
下列步驟買賣雙方的您必須瞭解:
一、不動產交易付款流程
二、過戶前買賣雙方應備證件
三、過戶作業流程
四、買賣雙方應分擔費用

房屋買賣流程

不動產交易付款流程
依雙方所合意之總價分四次付款:
簽約款:約佔總價款之百分之十;於雙方簽訂私契約書時給付。
用印款:約佔總價款百分之四十;於雙方交付產權移轉登記所需之文件,並蓋妥公定契 約書表、報稅書表之同時給付。
.辦理公證後申報契稅(稅單約三至七天下達)
.至稅捐處申報增值稅(一般增值稅單下達約七至十天、自用住宅優惠稅率約二 一天左右)
完稅款:約佔總價款百分之四十;於增值稅、契稅核定,雙方會同完稅及查無欠稅,送地政事務所辦理移轉登記之同時給付。 (地政事務所過戶時間約需五天)
交屋尾款:約佔總價款百分之十;於產權移轉完成、賣方交屋時給付。

以下詳述,請各位要看清楚才知各自的權利義務在哪
簡而言之:付定金>簽約>用印>完稅>過戶>點交

一、付訂金
須準備材料:
1)買方提供:訂金款(一般為總價的2%-5%
2)賣方提供:訂金收據(若有代書可請代書提供)
流程:(賣方、買方或代書均可辦理)
1)雙方議定價格
買賣雙方就房屋價格達成一致,通常賣家在開價時會預留部分議價的空間,買家可以根據實際情況適當的殺價,爭取在一個合理的價位成交,一般8-9折較為合適。
 2)付訂金
一旦雙方就房屋價格達成一致,買方需要向賣方支付訂金,賣方需簽收訂金收據。
3)確定代書人選(若雙方決定親自辦理可省略此步)
代書一般由買方找(買方支付代書費),賣方如果感覺買方代書夠中立,專業能力值得信賴,共用一個代書即可,若對買方找的代書不放心,可以另外請一位代書陪同簽約(費用需自理),及顧問流程進行。也可找當地有名的代書來處理,這樣雙方都比較放心。代書收費參考
4)辦理履約保證(可選擇使用)
若需要,可以找有辦理履約保證的銀行或機構辦理(收費:按買賣價金萬分之六計算,由買賣雙方平均負擔)若有代書可請代書幫忙辦理履約保證。
注意事項:
1)買方注意事項:
簽約時訂金可抵作為部分應支付的簽約款,付完訂金後不能再殺價了,所以需要確定價格後才付訂金。
約定簽約時間地點:支付訂金需按時簽約,否則訂金會被賣方沒收
2)賣方注意事項:收訂金後不可再將房屋轉賣給其他人,否則需支付訂金額雙倍之違約金給買方
  
二、簽約
須準備材料:
1)買方提供:簽約款(一般為為總價的10%)印章、身份證
2)賣方提供:印章、身份證(若是通過代理人簽約尚需授權書、被授權人身份證等)土地、建物權狀正本、印鑑及印鑑證明(若賣方親自前往簽約則無需)
流程:(賣方、買方或代書均可辦理)
1)確認雙方身份
買方可要求查看賣方的身份證、土地、建物權狀正本(賣方提供),確定簽約人是否為房屋所有人,若賣方是代理人則需要查看授權書、被授權人身份證是否為同一個人,若有代書,可請代書來驗證。
2)就契約的內容達成一致
買方需詳細閱讀契約(契約可由一方或者代書提供)內容,並與權狀核對所填寫的內容是否一致,就不同見解之地方與賣家商量一致。
3)簽約
雙方當事人在房屋買賣公契和私契(買賣雙方或者代書均可提供,也可至地政事務所拿)上親自簽名且蓋章,以示慎重;而如係代理人代理簽約,則於簽立本人姓名後再註明代理名義並簽名始可
4)支付簽約款
買方將簽約款給賣方,前期支付的訂金可抵扣相應數量的簽約款,賣方可要求買方就剩餘款項簽立尾款擔保本票。

注意事項:
1)買方注意事項:簽約前買方應申請簽約當天的土地及建物謄本,注意坪數是否正確(目前謄本計算面積以平方為單位,平方公尺*0.3025=坪),或是否有限制登記(如假扣押、假處分等)尚未塗銷,土地使用分區是否為住宅區、工業區等問題。而目前賣方銀行抵押設定金額多少,尤應特別注意,以作為支付各期價款的依據 契約當事人原則上應由本人親自簽約,否則應有特別授權之書面證明。簽約時通常由代書核對雙方身份證,確認簽約當事人後始由雙方簽名蓋章。若本人未能出面,應提授權書,其內容並應有出售不動產座落地址及特別授權代理議價、收受訂金等權利,並提出本人之印鑑證明(需與授權書所用印者相同), 買方方可認定為合法有效之授權。另當事人如為未成年人時(未滿二十歲且未結婚者),則應由法定代理人出面簽約。 關於契約書內必須以數字訂明者,如坪數、金額、持分等記載,應儘量以國字大寫為宜,以避免變造及爭議。
簽約完畢應注意立約日期有無填寫、文字更改處有無雙方認章,簽約書如為兩張以上,應於騎縫處雙方蓋章等,逐一檢查,以避免日後產生糾紛。
2)賣方注意事項:賣方可要求買方就剩餘款項簽立尾款擔保本票。若自己不能親自前往簽約需事先準備好印鑑證明及代理人的授權書。

三、用印
須準備材料:
1)買方提供:土地、建築物所有權買賣移轉契約書及影本一份(即公契,需貼千分之一的印花,印花稅票可到郵局購買) 買方本人印章、身份證影本一份 、用印款(一般總房款的10%)。
2)賣方提供:土地所有權狀影本、土地及建物登記謄本各一份(也可由辦理人去地政事務所申請)、印鑑章及印鑑證明2份(最近1年內的,若賣方親自到場辦理則普通印章即可)、身份證影本一份。
流程:(賣方、買方均可辦理、若有代書,可提供材料由代書辦理)
1)至地政事務所 請領土地及建物登記謄本(也可由賣方提供),填寫土地登記申請書(地政事務所提供),土地增值稅單申報書(地政事務所提供)。
 2)至稅捐處 根據地政事務所申請到的土地登記謄本或賣方的土地所有權狀,填好土地增值稅申報書(稅捐處提供),並附上買方人和賣方身份證影本各一份(買賣雙方提供)、土地登記謄本影本一份(地政事務所請領或賣方提供)、土地所有權狀影本一份(賣方提供),影本需切結:「本影本與正本相符,如有不實願負一切法律責任」,不可塗改。 到稅捐處時,承辦人員會先檢查「土地買賣所有權移轉契約書」正本,確實無誤後將正本退還,並檢視所需文件是否齊全,再行收文,以免浪費公文往返時間。 收件後,約五~七個工作天,承辦人員會通知前往領取「土地增值稅」繳費單。 3)至鄉鎮市公所 申請「契稅」,填寫房屋契稅申報書(鄉鎮市公所提供),附繳證件有:所有權移轉契約書貼印花影本(買方提供)、建物登記謄本影本(地政事務所請領或賣方提供),賣方需附該影本需切結:「本影本與正本相符,如有不實願負一切法律責任」,並加蓋個人私章。 所有文件也請公所民政課承辦人員一一檢視無誤後再收文,約三~七個工作天,承辦人員會通知前往領取契稅繳費單。
4)至銀行(若現金交易可省略此步)若需貸款,買方則應於用印時決定貸款銀行(可請代書辦理),銀行收件、審查、估價對保、用印約23星期。

注意事項:
1)買方注意事項:若買方沒有親自到場,自己或請代書詳細審閱印鑑證明及印鑑章是否相符、證件是否齊全。
交給代書或其他辦理人的證件,要請代書或辦理人簽收,未用完時須一併退回。
2)賣方注意事項:不同類型的土地增值稅申報時間長度不一樣,土地增值稅自用件(約20個工作天核發稅單),土地增值稅一般件(約7個工作天核發稅單)。 交給代書其他辦理人的證件,要請代書或辦理人簽收,未用完時須一併退回。

四、完稅
須準備材料:
1)買方提供:契稅稅款(國稅局收的,約房屋現值之6%,土地不必繳納)、完稅款(一般10%
2)賣方提供:土地增值稅稅款(土地增值稅試算)、賣出後次年應申報財產交易所得稅稅款(依公契所載之金額按比例繳納,各縣市比例不一樣)、 若有其他欠稅如房屋稅、地價稅、工程受益等亦須準備相應的稅款
流程:(買賣雙方可親自繳稅,或者由他人代繳亦可)
1)繳稅
買方持契稅繳稅單,賣方持土地增值稅單繳費、買方繳契稅各自繳納各自負擔的稅款(或將稅金交給代書辦理),應保留繳款收據正本。
2)付完稅款
買方將完稅款給賣方,若賣方是代理人一樣需要驗明身份。
注意事項:
1)買方注意事項:要保留完稅的收據以備後用
2)賣方注意事項:要保留完稅的收據以備後用
除了過戶所需繳納的土地增值稅外,若有欠稅,也應該主動繳納完畢,才不會耽誤過戶的時間及影響買方付尾款的時間

五、過戶
須準備材料:
1)買方提供:土地及建物買賣所有權移轉契約書正、副本身份證影本一份、契稅單、過戶尾款(剩餘全部屋款)、代書費、登記規費(土地及房屋現值之千分之一)、印章、戶籍謄本一份、戶口名簿影本一份
2)賣方提供:增值稅單、土地、建物所有權狀、身份證影本一份、印章、印鑑及印鑑證明(若本人親自辦理則不需要)
流程:(賣方、買方或代書均可辦理)
1)至地政事務所1.將土地增值稅繳費正本第二聯(給地政聯)訂在土地買賣所有權移轉契約書上;契稅繳費正本第二聯(給地政聯)訂在建築改良物買賣所有權移轉契約書上。 2.填寫土地登記申請書(地政事務所提供),雙方所有權人需用印,附繳證件有:土地及建物買賣移轉契約書各一份(買方提供)、土地及建物買賣移轉契約書貼印花正本各一份(買方提供)、土地所有權狀正本(賣方提供)、建物所有權狀正本(賣方提供)、印鑑證明(賣方提供,若本人親自辦理僅需一般印章)、戶籍謄本一份(買方提供)、身份證影印本(雙方提供)、戶口名簿影本(買方提供)、契稅繳納收據(買方提供)、土地增值稅繳納收據(賣方提供)
2)繳納登記規費:需繳納登記規費(買方提供)
3)領取新權狀
地政機關公告三日後通知領取核發之新權狀,會由地政事務所寄至辦理新權狀時填寫的寄送地址。
注意事項:
1)買方注意事項:雙方依實際交屋日按天數比例分擔計有水、電、瓦斯費、房屋稅(住家:房屋現值×1.2%,營業用途:房屋現值×3% 非住家非營業用途:房屋現值×2%)、地價稅(自用住宅、國宅、勞工住宅:公告地價總額×0.2%,私有一般、營業:按公告地價總額累進計算×1%,工業用地:公告地價總額×1%)可至管理委員會確認賣方是否仍有欠繳管理費之情事

六、點交
須準備材料:
1)買方提供:尾款
2)賣方提供:該不動產標的物
流程:
1)支付尾款:買方支付賣方全部尾款或由銀行貸款匯入賣方帳戶,代書交付新權狀給買方同時取回擔保本票。
2)房屋點交:雙方點交房屋、賣方交付鑰匙予買方並請代書交付新權狀給買方,買方可以請所匠更鎖具等。
3)支付代書費:若有代書,買方應向代書支付代書費,同時要索取放在代書處的文件正本及影本等文件。
注意事項:
1)買方注意事項:點交時應檢視房屋有無漏水或其他瑕疵,附贈設備是否與契約簽訂相同,交付之鑰匙是否正確等
2)賣方注意事項:賣方應在交屋時將屋內除標明給買方外的所有家具等清理完畢,否則買方可將這些東西當垃圾清理,並要求賣方支付清理費用
  

一、相關名詞解釋(查看房屋買賣交易流程)
契:
土地買賣所有權移轉契約書(又稱公定契約書),程序上規定是正副本壹式兩份,俟土地轄區地政事務所審查登記完竣,副本留存歸檔正本蓋上驗訖章,連同異動後新所有權人名義之權狀發還當事人,由買賣雙方加印影印本依約定各自留存,公契的價款為土地或是房屋的公告現值或是評定現值(公告現值查詢),私契的價款為真實的成交價。

票:
一般所謂本票者係指「發票人(一般人或公司)所簽發一定之金額,於指定之到期日,由自己無條件支付與受款人或執票人之票據」。

假扣押:
指「於本案確定前,為避免債務人脫產或其他妨礙強制執行為,因此於訴訟尚未確定前,先聲請法院准予查封債務人的財產之保全措施」因此其重點在於本案確定前得以扣押債務人之財產,其扣押之效力與真的扣押效力相同。這個「假」字應解為暫時的意思。就是暫時查封債務人之財產並且禁止其處分之意。

假處分:
是債權人為保全金錢請求以外之請求,或就爭執法律關係定暫時狀態,法院以裁定強制或禁止債務人為一定行為的程序。

印鑑證明:
主要是用在到地政事務所辦理買賣過戶時用的,它和印鑑章是用來代表您本人的意思表示。
辦理印鑑證明需帶妥戶口名簿、身分證和要當印鑑的印章,到戶政事務所申請即可

土地增值稅自用件:
符合下列條件可申請自用件
1.土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。
2.地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記。
3.都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。
4.一人一生享用一次為限。
5.自用住宅建築完成一年內者,其評定房屋現值須達所占基地公告現值百分之十。

履約保證:
是保障買賣雙方的一種交易保障方式,交易雙方找一個公正的第三者--銀行(或者其他機構)在銀行內開一個專戶,把買方付的價金跟賣方的權狀一起交給銀行保管,等到交屋的時候,銀行確定成交時,再把新的權狀給買家,把所有價金給賣方,以銀行作為履行契約的保障方。

買賣雙方應分擔費用:
一般而言,產權移轉所產生之代書費用,除法律另有規定或契約另有約定外,依民法之規定,概由買方負擔。
賣方應付之費用:
土地增值稅、房屋稅、地價稅(以交屋日劃分)
工程受益費
簽約費二分之一
他項權利塗銷代書費(若出售之不動產仍有貸款者)
財產交易所得稅(次年申報)

買方應付之費用:
契稅
公證費
過戶代書費
簽約費二分之一
登記規費、印花稅、資料申請費
貸款費用(設定規費、貸款代書費、火險費、信用查詢費)

登記規費=(土地申報總地價+房屋核定現值)X 0.1%+書狀費
設定規費=貸款金額 X 1.2 X 0.1%+書狀費

火險費每貸款新臺幣一百萬元約需五至六千元(僅供參考,詳情仍要向保險公司詢問)