最近，為了事務所能順利開張，到處去看房子，看到雙腳發軟，兩眼脫窗，還是找不到好的有緣的房子，累到想哭...................想想，為了自己的目標，為了爭口氣，不讓別人看不起........咬咬牙...還是要堅持下去，希望大家給我鼓勵，給我勇氣吧!
話說遠了，說到買房子，婆婆媽媽們一定要知到的過戶程序，容小女子在下我簡單介紹一下，不清處的可以網路上問，知道電話的姊姊妹妹婆婆媽媽們，也歡迎打電話來詢問ㄛ!
下列步驟買賣雙方的您必須瞭解：
一、不動產交易付款流程
二、過戶前買賣雙方應備證件
三、過戶作業流程
四、買賣雙方應分擔費用
房屋買賣流程
不動產交易付款流程
依雙方所合意之總價分四次付款：
簽約款：約佔總價款之百分之十；於雙方簽訂私契約書時給付。
用印款：約佔總價款百分之四十；於雙方交付產權移轉登記所需之文件，並蓋妥公定契 約書表、報稅書表之同時給付。
．辦理公證後申報契稅（稅單約三至七天下達）
．至稅捐處申報增值稅（一般增值稅單下達約七至十天、自用住宅優惠稅率約二 十 一天左右）
完稅款：約佔總價款百分之四十；於增值稅、契稅核定，雙方會同完稅及查無欠稅，送地政事務所辦理移轉登記之同時給付。 （地政事務所過戶時間約需五天）
交屋尾款：約佔總價款百分之十；於產權移轉完成、賣方交屋時給付。
以下詳述，請各位要看清楚才知各自的權利義務在哪
簡而言之：付定金>簽約>用印>完稅>過戶>點交
一、付訂金
須準備材料：
（1）買方提供：訂金款（一般為總價的2%-5%）
（2）賣方提供：訂金收據（若有代書可請代書提供）
流程：（賣方、買方或代書均可辦理）
（1）雙方議定價格
買賣雙方就房屋價格達成一致，通常賣家在開價時會預留部分議價的空間，買家可以根據實際情況適當的殺價，爭取在一個合理的價位成交，一般8-9折較為合適。
（2）付訂金
一旦雙方就房屋價格達成一致，買方需要向賣方支付訂金，賣方需簽收訂金收據。
（3）確定代書人選（若雙方決定親自辦理可省略此步）
代書一般由買方找（買方支付代書費），賣方如果感覺買方代書夠中立，專業能力值得信賴，共用一個代書即可，若對買方找的代書不放心，可以另外請一位代書陪同簽約（費用需自理），及顧問流程進行。也可找當地有名的代書來處理，這樣雙方都比較放心。代書收費參考
（4）辦理履約保證（可選擇使用）
若需要，可以找有辦理履約保證的銀行或機構辦理（收費：按買賣價金萬分之六計算，由買賣雙方平均負擔）若有代書可請代書幫忙辦理履約保證。
注意事項：
（1）買方注意事項：
簽約時訂金可抵作為部分應支付的簽約款，付完訂金後不能再殺價了，所以需要確定價格後才付訂金。
約定簽約時間地點：支付訂金需按時簽約，否則訂金會被賣方沒收
（2）賣方注意事項：收訂金後不可再將房屋轉賣給其他人，否則需支付訂金額雙倍之違約金給買方
二、簽約
須準備材料：
（1）買方提供：簽約款（一般為為總價的10%）印章、身份證
（2）賣方提供：印章、身份證（若是通過代理人簽約尚需授權書、被授權人身份證等）土地、建物權狀正本、印鑑及印鑑證明（若賣方親自前往簽約則無需）
流程：（賣方、買方或代書均可辦理）
（1）確認雙方身份
買方可要求查看賣方的身份證、土地、建物權狀正本（賣方提供），確定簽約人是否為房屋所有人，若賣方是代理人則需要查看授權書、被授權人身份證是否為同一個人，若有代書，可請代書來驗證。
（2）就契約的內容達成一致
買方需詳細閱讀契約（契約可由一方或者代書提供）內容，並與權狀核對所填寫的內容是否一致，就不同見解之地方與賣家商量一致。
（3）簽約
雙方當事人在房屋買賣公契和私契（買賣雙方或者代書均可提供，也可至地政事務所拿）上親自簽名且蓋章，以示慎重；而如係代理人代理簽約，則於簽立本人姓名後再註明代理名義並簽名始可
（4）支付簽約款
買方將簽約款給賣方，前期支付的訂金可抵扣相應數量的簽約款，賣方可要求買方就剩餘款項簽立尾款擔保本票。
注意事項：
（1）買方注意事項：簽約前買方應申請簽約當天的土地及建物謄本，注意坪數是否正確（目前謄本計算面積以平方為單位，平方公尺*0.3025=坪），或是否有限制登記（如假扣押、假處分等）尚未塗銷，土地使用分區是否為住宅區、工業區等問題。而目前賣方銀行抵押設定金額多少，尤應特別注意，以作為支付各期價款的依據 契約當事人原則上應由本人親自簽約，否則應有特別授權之書面證明。簽約時通常由代書核對雙方身份證，確認簽約當事人後始由雙方簽名蓋章。若本人未能出面，應提授權書，其內容並應有出售不動產座落地址及特別授權代理議價、收受訂金等權利，並提出本人之印鑑證明（需與授權書所用印者相同）， 買方方可認定為合法有效之授權。另當事人如為未成年人時（未滿二十歲且未結婚者），則應由法定代理人出面簽約。 關於契約書內必須以數字訂明者，如坪數、金額、持分等記載，應儘量以國字大寫為宜，以避免變造及爭議。
簽約完畢應注意立約日期有無填寫、文字更改處有無雙方認章，簽約書如為兩張以上，應於騎縫處雙方蓋章等，逐一檢查，以避免日後產生糾紛。
（2）賣方注意事項：賣方可要求買方就剩餘款項簽立尾款擔保本票。若自己不能親自前往簽約需事先準備好印鑑證明及代理人的授權書。
三、用印
須準備材料：
（1）買方提供：土地、建築物所有權買賣移轉契約書及影本一份（即公契，需貼千分之一的印花，印花稅票可到郵局購買） 買方本人印章、身份證影本一份 、用印款（一般總房款的10%）。
（2）賣方提供：土地所有權狀影本、土地及建物登記謄本各一份（也可由辦理人去地政事務所申請）、印鑑章及印鑑證明2份（最近1年內的，若賣方親自到場辦理則普通印章即可）、身份證影本一份。
流程：（賣方、買方均可辦理、若有代書，可提供材料由代書辦理）
（1）至地政事務所 請領土地及建物登記謄本（也可由賣方提供），填寫土地登記申請書（地政事務所提供），土地增值稅單申報書（地政事務所提供）。
（2）至稅捐處 根據地政事務所申請到的土地登記謄本或賣方的土地所有權狀，填好土地增值稅申報書（稅捐處提供），並附上買方人和賣方身份證影本各一份（買賣雙方提供）、土地登記謄本影本一份（地政事務所請領或賣方提供）、土地所有權狀影本一份（賣方提供），影本需切結：「本影本與正本相符，如有不實願負一切法律責任」，不可塗改。 到稅捐處時，承辦人員會先檢查「土地買賣所有權移轉契約書」正本，確實無誤後將正本退還，並檢視所需文件是否齊全，再行收文，以免浪費公文往返時間。 收件後，約五~七個工作天，承辦人員會通知前往領取「土地增值稅」繳費單。 （3）至鄉鎮市公所 申請「契稅」，填寫房屋契稅申報書（鄉鎮市公所提供），附繳證件有：所有權移轉契約書貼印花影本（買方提供）、建物登記謄本影本（地政事務所請領或賣方提供），賣方需附該影本需切結：「本影本與正本相符，如有不實願負一切法律責任」，並加蓋個人私章。 所有文件也請公所民政課承辦人員一一檢視無誤後再收文，約三~七個工作天，承辦人員會通知前往領取契稅繳費單。
（4）至銀行（若現金交易可省略此步）若需貸款，買方則應於用印時決定貸款銀行（可請代書辦理），銀行收件、審查、估價對保、用印約2至3星期。
注意事項：
（1）買方注意事項：若買方沒有親自到場，自己或請代書詳細審閱印鑑證明及印鑑章是否相符、證件是否齊全。
交給代書或其他辦理人的證件，要請代書或辦理人簽收，未用完時須一併退回。
（2）賣方注意事項：不同類型的土地增值稅申報時間長度不一樣，土地增值稅自用件（約20個工作天核發稅單），土地增值稅一般件（約7個工作天核發稅單）。 交給代書其他辦理人的證件，要請代書或辦理人簽收，未用完時須一併退回。
四、完稅
須準備材料：
（1）買方提供：契稅稅款（國稅局收的，約房屋現值之6%，土地不必繳納）、完稅款（一般10%）
（2）賣方提供：土地增值稅稅款（土地增值稅試算）、賣出後次年應申報財產交易所得稅稅款（依公契所載之金額按比例繳納，各縣市比例不一樣）、 若有其他欠稅如房屋稅、地價稅、工程受益等亦須準備相應的稅款
流程：（買賣雙方可親自繳稅，或者由他人代繳亦可）
（1）繳稅
買方持契稅繳稅單，賣方持土地增值稅單繳費、買方繳契稅…各自繳納各自負擔的稅款（或將稅金交給代書辦理），應保留繳款收據正本。
（2）付完稅款
買方將完稅款給賣方，若賣方是代理人一樣需要驗明身份。
注意事項：
（1）買方注意事項：要保留完稅的收據以備後用
（2）賣方注意事項：要保留完稅的收據以備後用
除了過戶所需繳納的土地增值稅外，若有欠稅，也應該主動繳納完畢，才不會耽誤過戶的時間及影響買方付尾款的時間
五、過戶
須準備材料：
（1）買方提供：土地及建物買賣所有權移轉契約書正、副本身份證影本一份、契稅單、過戶尾款（剩餘全部屋款）、代書費、登記規費（土地及房屋現值之千分之一）、印章、戶籍謄本一份、戶口名簿影本一份
（2）賣方提供：增值稅單、土地、建物所有權狀、身份證影本一份、印章、印鑑及印鑑證明（若本人親自辦理則不需要）
流程：（賣方、買方或代書均可辦理）
（1）至地政事務所1.將土地增值稅繳費正本第二聯（給地政聯）訂在土地買賣所有權移轉契約書上；契稅繳費正本第二聯（給地政聯）訂在建築改良物買賣所有權移轉契約書上。 2.填寫土地登記申請書（地政事務所提供），雙方所有權人需用印，附繳證件有：土地及建物買賣移轉契約書各一份（買方提供）、土地及建物買賣移轉契約書貼印花正本各一份（買方提供）、土地所有權狀正本（賣方提供）、建物所有權狀正本（賣方提供）、印鑑證明（賣方提供，若本人親自辦理僅需一般印章）、戶籍謄本一份（買方提供）、身份證影印本（雙方提供）、戶口名簿影本（買方提供）、契稅繳納收據（買方提供）、土地增值稅繳納收據（賣方提供）
（2）繳納登記規費：需繳納登記規費（買方提供）
（3）領取新權狀
地政機關公告三日後通知領取核發之新權狀，會由地政事務所寄至辦理新權狀時填寫的寄送地址。
注意事項：
（1）買方注意事項：雙方依實際交屋日按天數比例分擔計有水、電、瓦斯費、房屋稅（住家：房屋現值×1.2%，營業用途：房屋現值×3%， 非住家非營業用途：房屋現值×2%）、地價稅（自用住宅、國宅、勞工住宅：公告地價總額×0.2%，私有一般、營業：按公告地價總額累進計算×1%，工業用地：公告地價總額×1%）可至管理委員會確認賣方是否仍有欠繳管理費之情事
六、點交
須準備材料：
（1）買方提供：尾款
（2）賣方提供：該不動產標的物
流程：
（1）支付尾款：買方支付賣方全部尾款或由銀行貸款匯入賣方帳戶，代書交付新權狀給買方同時取回擔保本票。
（2）房屋點交：雙方點交房屋、賣方交付鑰匙予買方並請代書交付新權狀給買方，買方可以請所匠更鎖具等。
（3）支付代書費：若有代書，買方應向代書支付代書費，同時要索取放在代書處的文件正本及影本等文件。
注意事項：
（1）買方注意事項：點交時應檢視房屋有無漏水或其他瑕疵，附贈設備是否與契約簽訂相同，交付之鑰匙是否正確等
（2）賣方注意事項：賣方應在交屋時將屋內除標明給買方外的所有家具等清理完畢，否則買方可將這些東西當垃圾清理，並要求賣方支付清理費用
一、相關名詞解釋（查看房屋買賣交易流程）
公 契：
土地買賣所有權移轉契約書(又稱公定契約書)，程序上規定是正副本壹式兩份，俟土地轄區地政事務所審查登記完竣，副本留存歸檔正本蓋上驗訖章，連同異動後新所有權人名義之權狀發還當事人，由買賣雙方加印影印本依約定各自留存，公契的價款為土地或是房屋的公告現值或是評定現值（公告現值查詢），私契的價款為真實的成交價。
本 票：
一般所謂本票者係指「發票人（一般人或公司）所簽發一定之金額，於指定之到期日，由自己無條件支付與受款人或執票人之票據」。
假扣押：
指「於本案確定前，為避免債務人脫產或其他妨礙強制執行為，因此於訴訟尚未確定前，先聲請法院准予查封債務人的財產之保全措施」因此其重點在於本案確定前得以扣押債務人之財產，其扣押之效力與真的扣押效力相同。這個「假」字應解為暫時的意思。就是暫時查封債務人之財產並且禁止其處分之意。
假處分：
是債權人為保全金錢請求以外之請求，或就爭執法律關係定暫時狀態，法院以裁定強制或禁止債務人為一定行為的程序。
印鑑證明：
主要是用在到地政事務所辦理買賣過戶時用的，它和印鑑章是用來代表您本人的意思表示。
辦理印鑑證明需帶妥戶口名簿、身分證和要當印鑑的印章，到戶政事務所申請即可
土地增值稅自用件：
符合下列條件可申請自用件
1.土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。
2.地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
3.都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。
4.一人一生享用一次為限。
5.自用住宅建築完成一年內者，其評定房屋現值須達所占基地公告現值百分之十。
履約保證：
是保障買賣雙方的一種交易保障方式，交易雙方找一個公正的第三者--銀行（或者其他機構）在銀行內開一個專戶，把買方付的價金跟賣方的權狀一起交給銀行保管，等到交屋的時候，銀行確定成交時，再把新的權狀給買家，把所有價金給賣方，以銀行作為履行契約的保障方。
買賣雙方應分擔費用：
一般而言，產權移轉所產生之代書費用，除法律另有規定或契約另有約定外，依民法之規定，概由買方負擔。
賣方應付之費用：
土地增值稅、房屋稅、地價稅(以交屋日劃分)
工程受益費
簽約費二分之一
他項權利塗銷代書費（若出售之不動產仍有貸款者）
財產交易所得稅(次年申報)
買方應付之費用：
契稅
公證費
過戶代書費
簽約費二分之一
登記規費、印花稅、資料申請費
貸款費用（設定規費、貸款代書費、火險費、信用查詢費）
登記規費＝（土地申報總地價＋房屋核定現值）X 0.1%＋書狀費
設定規費＝貸款金額 X 1.2 X 0.1%＋書狀費
火險費每貸款新臺幣一百萬元約需五至六千元（僅供參考，詳情仍要向保險公司詢問）
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