2011年2月27日星期日

房屋買賣過戶程序----買賣不動產應該知道的事項

最近,為了事務所能順利開張,到處去看房子,看到雙腳發軟,兩眼脫窗,還是找不到好的有緣的房子,累到想哭...................想想,為了自己的目標,為了爭口氣,不讓別人看不起........咬咬牙...還是要堅持下去,希望大家給我鼓勵,給我勇氣吧!
話說遠了,說到買房子,婆婆媽媽們一定要知到的過戶程序,容小女子在下我簡單介紹一下,不清處的可以網路上問,知道電話的姊姊妹妹婆婆媽媽們,也歡迎打電話來詢問ㄛ!
下列步驟買賣雙方的您必須瞭解:
一、不動產交易付款流程
二、過戶前買賣雙方應備證件
三、過戶作業流程
四、買賣雙方應分擔費用

房屋買賣流程

不動產交易付款流程
依雙方所合意之總價分四次付款:
簽約款:約佔總價款之百分之十;於雙方簽訂私契約書時給付。
用印款:約佔總價款百分之四十;於雙方交付產權移轉登記所需之文件,並蓋妥公定契 約書表、報稅書表之同時給付。
.辦理公證後申報契稅(稅單約三至七天下達)
.至稅捐處申報增值稅(一般增值稅單下達約七至十天、自用住宅優惠稅率約二 一天左右)
完稅款:約佔總價款百分之四十;於增值稅、契稅核定,雙方會同完稅及查無欠稅,送地政事務所辦理移轉登記之同時給付。 (地政事務所過戶時間約需五天)
交屋尾款:約佔總價款百分之十;於產權移轉完成、賣方交屋時給付。

以下詳述,請各位要看清楚才知各自的權利義務在哪
簡而言之:付定金>簽約>用印>完稅>過戶>點交

一、付訂金
須準備材料:
1)買方提供:訂金款(一般為總價的2%-5%
2)賣方提供:訂金收據(若有代書可請代書提供)
流程:(賣方、買方或代書均可辦理)
1)雙方議定價格
買賣雙方就房屋價格達成一致,通常賣家在開價時會預留部分議價的空間,買家可以根據實際情況適當的殺價,爭取在一個合理的價位成交,一般8-9折較為合適。
 2)付訂金
一旦雙方就房屋價格達成一致,買方需要向賣方支付訂金,賣方需簽收訂金收據。
3)確定代書人選(若雙方決定親自辦理可省略此步)
代書一般由買方找(買方支付代書費),賣方如果感覺買方代書夠中立,專業能力值得信賴,共用一個代書即可,若對買方找的代書不放心,可以另外請一位代書陪同簽約(費用需自理),及顧問流程進行。也可找當地有名的代書來處理,這樣雙方都比較放心。代書收費參考
4)辦理履約保證(可選擇使用)
若需要,可以找有辦理履約保證的銀行或機構辦理(收費:按買賣價金萬分之六計算,由買賣雙方平均負擔)若有代書可請代書幫忙辦理履約保證。
注意事項:
1)買方注意事項:
簽約時訂金可抵作為部分應支付的簽約款,付完訂金後不能再殺價了,所以需要確定價格後才付訂金。
約定簽約時間地點:支付訂金需按時簽約,否則訂金會被賣方沒收
2)賣方注意事項:收訂金後不可再將房屋轉賣給其他人,否則需支付訂金額雙倍之違約金給買方
  
二、簽約
須準備材料:
1)買方提供:簽約款(一般為為總價的10%)印章、身份證
2)賣方提供:印章、身份證(若是通過代理人簽約尚需授權書、被授權人身份證等)土地、建物權狀正本、印鑑及印鑑證明(若賣方親自前往簽約則無需)
流程:(賣方、買方或代書均可辦理)
1)確認雙方身份
買方可要求查看賣方的身份證、土地、建物權狀正本(賣方提供),確定簽約人是否為房屋所有人,若賣方是代理人則需要查看授權書、被授權人身份證是否為同一個人,若有代書,可請代書來驗證。
2)就契約的內容達成一致
買方需詳細閱讀契約(契約可由一方或者代書提供)內容,並與權狀核對所填寫的內容是否一致,就不同見解之地方與賣家商量一致。
3)簽約
雙方當事人在房屋買賣公契和私契(買賣雙方或者代書均可提供,也可至地政事務所拿)上親自簽名且蓋章,以示慎重;而如係代理人代理簽約,則於簽立本人姓名後再註明代理名義並簽名始可
4)支付簽約款
買方將簽約款給賣方,前期支付的訂金可抵扣相應數量的簽約款,賣方可要求買方就剩餘款項簽立尾款擔保本票。

注意事項:
1)買方注意事項:簽約前買方應申請簽約當天的土地及建物謄本,注意坪數是否正確(目前謄本計算面積以平方為單位,平方公尺*0.3025=坪),或是否有限制登記(如假扣押、假處分等)尚未塗銷,土地使用分區是否為住宅區、工業區等問題。而目前賣方銀行抵押設定金額多少,尤應特別注意,以作為支付各期價款的依據 契約當事人原則上應由本人親自簽約,否則應有特別授權之書面證明。簽約時通常由代書核對雙方身份證,確認簽約當事人後始由雙方簽名蓋章。若本人未能出面,應提授權書,其內容並應有出售不動產座落地址及特別授權代理議價、收受訂金等權利,並提出本人之印鑑證明(需與授權書所用印者相同), 買方方可認定為合法有效之授權。另當事人如為未成年人時(未滿二十歲且未結婚者),則應由法定代理人出面簽約。 關於契約書內必須以數字訂明者,如坪數、金額、持分等記載,應儘量以國字大寫為宜,以避免變造及爭議。
簽約完畢應注意立約日期有無填寫、文字更改處有無雙方認章,簽約書如為兩張以上,應於騎縫處雙方蓋章等,逐一檢查,以避免日後產生糾紛。
2)賣方注意事項:賣方可要求買方就剩餘款項簽立尾款擔保本票。若自己不能親自前往簽約需事先準備好印鑑證明及代理人的授權書。

三、用印
須準備材料:
1)買方提供:土地、建築物所有權買賣移轉契約書及影本一份(即公契,需貼千分之一的印花,印花稅票可到郵局購買) 買方本人印章、身份證影本一份 、用印款(一般總房款的10%)。
2)賣方提供:土地所有權狀影本、土地及建物登記謄本各一份(也可由辦理人去地政事務所申請)、印鑑章及印鑑證明2份(最近1年內的,若賣方親自到場辦理則普通印章即可)、身份證影本一份。
流程:(賣方、買方均可辦理、若有代書,可提供材料由代書辦理)
1)至地政事務所 請領土地及建物登記謄本(也可由賣方提供),填寫土地登記申請書(地政事務所提供),土地增值稅單申報書(地政事務所提供)。
 2)至稅捐處 根據地政事務所申請到的土地登記謄本或賣方的土地所有權狀,填好土地增值稅申報書(稅捐處提供),並附上買方人和賣方身份證影本各一份(買賣雙方提供)、土地登記謄本影本一份(地政事務所請領或賣方提供)、土地所有權狀影本一份(賣方提供),影本需切結:「本影本與正本相符,如有不實願負一切法律責任」,不可塗改。 到稅捐處時,承辦人員會先檢查「土地買賣所有權移轉契約書」正本,確實無誤後將正本退還,並檢視所需文件是否齊全,再行收文,以免浪費公文往返時間。 收件後,約五~七個工作天,承辦人員會通知前往領取「土地增值稅」繳費單。 3)至鄉鎮市公所 申請「契稅」,填寫房屋契稅申報書(鄉鎮市公所提供),附繳證件有:所有權移轉契約書貼印花影本(買方提供)、建物登記謄本影本(地政事務所請領或賣方提供),賣方需附該影本需切結:「本影本與正本相符,如有不實願負一切法律責任」,並加蓋個人私章。 所有文件也請公所民政課承辦人員一一檢視無誤後再收文,約三~七個工作天,承辦人員會通知前往領取契稅繳費單。
4)至銀行(若現金交易可省略此步)若需貸款,買方則應於用印時決定貸款銀行(可請代書辦理),銀行收件、審查、估價對保、用印約23星期。

注意事項:
1)買方注意事項:若買方沒有親自到場,自己或請代書詳細審閱印鑑證明及印鑑章是否相符、證件是否齊全。
交給代書或其他辦理人的證件,要請代書或辦理人簽收,未用完時須一併退回。
2)賣方注意事項:不同類型的土地增值稅申報時間長度不一樣,土地增值稅自用件(約20個工作天核發稅單),土地增值稅一般件(約7個工作天核發稅單)。 交給代書其他辦理人的證件,要請代書或辦理人簽收,未用完時須一併退回。

四、完稅
須準備材料:
1)買方提供:契稅稅款(國稅局收的,約房屋現值之6%,土地不必繳納)、完稅款(一般10%
2)賣方提供:土地增值稅稅款(土地增值稅試算)、賣出後次年應申報財產交易所得稅稅款(依公契所載之金額按比例繳納,各縣市比例不一樣)、 若有其他欠稅如房屋稅、地價稅、工程受益等亦須準備相應的稅款
流程:(買賣雙方可親自繳稅,或者由他人代繳亦可)
1)繳稅
買方持契稅繳稅單,賣方持土地增值稅單繳費、買方繳契稅各自繳納各自負擔的稅款(或將稅金交給代書辦理),應保留繳款收據正本。
2)付完稅款
買方將完稅款給賣方,若賣方是代理人一樣需要驗明身份。
注意事項:
1)買方注意事項:要保留完稅的收據以備後用
2)賣方注意事項:要保留完稅的收據以備後用
除了過戶所需繳納的土地增值稅外,若有欠稅,也應該主動繳納完畢,才不會耽誤過戶的時間及影響買方付尾款的時間

五、過戶
須準備材料:
1)買方提供:土地及建物買賣所有權移轉契約書正、副本身份證影本一份、契稅單、過戶尾款(剩餘全部屋款)、代書費、登記規費(土地及房屋現值之千分之一)、印章、戶籍謄本一份、戶口名簿影本一份
2)賣方提供:增值稅單、土地、建物所有權狀、身份證影本一份、印章、印鑑及印鑑證明(若本人親自辦理則不需要)
流程:(賣方、買方或代書均可辦理)
1)至地政事務所1.將土地增值稅繳費正本第二聯(給地政聯)訂在土地買賣所有權移轉契約書上;契稅繳費正本第二聯(給地政聯)訂在建築改良物買賣所有權移轉契約書上。 2.填寫土地登記申請書(地政事務所提供),雙方所有權人需用印,附繳證件有:土地及建物買賣移轉契約書各一份(買方提供)、土地及建物買賣移轉契約書貼印花正本各一份(買方提供)、土地所有權狀正本(賣方提供)、建物所有權狀正本(賣方提供)、印鑑證明(賣方提供,若本人親自辦理僅需一般印章)、戶籍謄本一份(買方提供)、身份證影印本(雙方提供)、戶口名簿影本(買方提供)、契稅繳納收據(買方提供)、土地增值稅繳納收據(賣方提供)
2)繳納登記規費:需繳納登記規費(買方提供)
3)領取新權狀
地政機關公告三日後通知領取核發之新權狀,會由地政事務所寄至辦理新權狀時填寫的寄送地址。
注意事項:
1)買方注意事項:雙方依實際交屋日按天數比例分擔計有水、電、瓦斯費、房屋稅(住家:房屋現值×1.2%,營業用途:房屋現值×3% 非住家非營業用途:房屋現值×2%)、地價稅(自用住宅、國宅、勞工住宅:公告地價總額×0.2%,私有一般、營業:按公告地價總額累進計算×1%,工業用地:公告地價總額×1%)可至管理委員會確認賣方是否仍有欠繳管理費之情事

六、點交
須準備材料:
1)買方提供:尾款
2)賣方提供:該不動產標的物
流程:
1)支付尾款:買方支付賣方全部尾款或由銀行貸款匯入賣方帳戶,代書交付新權狀給買方同時取回擔保本票。
2)房屋點交:雙方點交房屋、賣方交付鑰匙予買方並請代書交付新權狀給買方,買方可以請所匠更鎖具等。
3)支付代書費:若有代書,買方應向代書支付代書費,同時要索取放在代書處的文件正本及影本等文件。
注意事項:
1)買方注意事項:點交時應檢視房屋有無漏水或其他瑕疵,附贈設備是否與契約簽訂相同,交付之鑰匙是否正確等
2)賣方注意事項:賣方應在交屋時將屋內除標明給買方外的所有家具等清理完畢,否則買方可將這些東西當垃圾清理,並要求賣方支付清理費用
  

一、相關名詞解釋(查看房屋買賣交易流程)
契:
土地買賣所有權移轉契約書(又稱公定契約書),程序上規定是正副本壹式兩份,俟土地轄區地政事務所審查登記完竣,副本留存歸檔正本蓋上驗訖章,連同異動後新所有權人名義之權狀發還當事人,由買賣雙方加印影印本依約定各自留存,公契的價款為土地或是房屋的公告現值或是評定現值(公告現值查詢),私契的價款為真實的成交價。

票:
一般所謂本票者係指「發票人(一般人或公司)所簽發一定之金額,於指定之到期日,由自己無條件支付與受款人或執票人之票據」。

假扣押:
指「於本案確定前,為避免債務人脫產或其他妨礙強制執行為,因此於訴訟尚未確定前,先聲請法院准予查封債務人的財產之保全措施」因此其重點在於本案確定前得以扣押債務人之財產,其扣押之效力與真的扣押效力相同。這個「假」字應解為暫時的意思。就是暫時查封債務人之財產並且禁止其處分之意。

假處分:
是債權人為保全金錢請求以外之請求,或就爭執法律關係定暫時狀態,法院以裁定強制或禁止債務人為一定行為的程序。

印鑑證明:
主要是用在到地政事務所辦理買賣過戶時用的,它和印鑑章是用來代表您本人的意思表示。
辦理印鑑證明需帶妥戶口名簿、身分證和要當印鑑的印章,到戶政事務所申請即可

土地增值稅自用件:
符合下列條件可申請自用件
1.土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。
2.地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記。
3.都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。
4.一人一生享用一次為限。
5.自用住宅建築完成一年內者,其評定房屋現值須達所占基地公告現值百分之十。

履約保證:
是保障買賣雙方的一種交易保障方式,交易雙方找一個公正的第三者--銀行(或者其他機構)在銀行內開一個專戶,把買方付的價金跟賣方的權狀一起交給銀行保管,等到交屋的時候,銀行確定成交時,再把新的權狀給買家,把所有價金給賣方,以銀行作為履行契約的保障方。

買賣雙方應分擔費用:
一般而言,產權移轉所產生之代書費用,除法律另有規定或契約另有約定外,依民法之規定,概由買方負擔。
賣方應付之費用:
土地增值稅、房屋稅、地價稅(以交屋日劃分)
工程受益費
簽約費二分之一
他項權利塗銷代書費(若出售之不動產仍有貸款者)
財產交易所得稅(次年申報)

買方應付之費用:
契稅
公證費
過戶代書費
簽約費二分之一
登記規費、印花稅、資料申請費
貸款費用(設定規費、貸款代書費、火險費、信用查詢費)

登記規費=(土地申報總地價+房屋核定現值)X 0.1%+書狀費
設定規費=貸款金額 X 1.2 X 0.1%+書狀費

火險費每貸款新臺幣一百萬元約需五至六千元(僅供參考,詳情仍要向保險公司詢問)

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