不動產信託

不動產信託簡介

所謂「不動產信託」係指不動產之所有權人（即委託人）以其名下所有之不動產信託並移轉登記予受託人，由受託人依據雙方所簽訂之信託契約本旨，將信託之不動產透過開發、管理處分及經營等方式，將委託人信託之不動產加以興建、出租、經營及出售，或於興建完成後將信託財產返還予委託人，或歸屬登記予受益人及其他歸屬權利人之制度。經由此信託制度，不動產持有人可透過受託人之開發、管理處分或經營等方式來提高不動產之運用效益，另外，受託人可依雙方簽訂的信託契約約定，收取受託人之經營管理手續費，使雙方互蒙其利，達到「雙贏」之效果。

第二節 不動產信託的種類

目前實務上不動產信託依受理案件之業務特性及管理運用方式之不同，大致可分為「不動產管理型信託」、「不動產處分型信託」及「不動產開發型信託」等三種類型之信託架構，以下將分別說明：

一、不動產管理型信託

不動產管理型信託係指委託人為有效利用不動產以取得收益為目的，將其名下所持有之不動產信託予受託人，由受託人來經營與管理，並將經營與管理所取得之收益交給受益人之信託模式。此類模式通常運用在委託人因年齡或時間因素，未能自行管理不動產，可藉由受託人之專業管理，將不動產出租或經營以提高資產收益；或是不動產所有權人數眾多，透過不動產信託可將所有權及管理權單一化，增進資產的使用效率。

二、不動產處分型信託

不動產處分型信託為委託人將其名下所持有之不動產信託予受託人，由受託人憑其專業智能，負責於適當價格之條件下出售不動產，使該筆不動產獲得較佳處分收益之信託模式。

本項業務因與坊間之仲介業務相似，故幾乎無此類業務。

三、不動產開發型信託

不動產開發型信託係指土地所有權人將其名下持有之土地與建築物信託移轉予受託人，再由受託人依照託人具體協議之內容，進行土地建築或房屋修繕所需之資金籌措及融通，至最後的利益收取與分配、債務清償與信託利益的交付計算，依照信託契約及其本旨分配交付予受益人，並於信託期間屆滿時歸還信託財產予委託人或權利歸屬人的一種信託行為。此類型又可分為「合建類型信託」、「自地自建類型信託」、「都市更新信託」及「捷運聯合開發信託」，其中尤以「合建類型信託」佔絕大多數。

不動產自益信託，委託人與受託人間移轉信託財產時免收土地增值稅，但若是委託人於信託期間內過世時，信託財產仍必須計入委託人的遺產計算。